Pięć rzeczy do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości od syndyka

Na pytania "Monitora Przetargów" odpowiada Przemysław Furmanek, adwokat, doradca restrukturyzacyjny, prezes zarządu Lege Restrukturyzacje, Kancelarii prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego.

Wyobraźmy sobie, że jestem inwestorem. Znajduję mieszkanie, chcę je obejrzeć. Powinienem kontaktować się z syndykiem jako dysponentem mieszkania?

Tak. Inwestor kontaktuje się z syndykiem. Syndyk zdaje sobie sprawę z tego, że dla osób nadal mieszkających w lokalach, będących z punktu widzenia prawa składnikiem masy upadłości, wizyty obcych osób są stresujące. Ale wszyscy jesteśmy ludźmi i staramy się nie generować niepotrzebnie dodatkowych, przykrych emocji. Dlatego dążymy do tego, żeby wyznaczyć dla wszystkich zainteresowanych jeden termin na oglądanie mieszkania. Tak, aby nie zaburzać codziennie czyjegoś życia prywatnego, tylko dlatego, że ktoś musi koniecznie natychmiast obejrzeć nieruchomość.

A jak jest z weryfikacją stanu prawnego? Jeśli lokal ma założoną księgę wieczystą, to czy kiedy właściciel składa wniosek o upadłość, to automatycznie pojawia się wpis / wzmianka w księdze?

Nie, nie dzieje się to z automatu. Do każdej z ksiąg wieczystych syndyk musi złożyć osobny wniosek. Każdą księgę wieczystą prowadzi odpowiedni Sąd Rejonowy. W dziale trzecim musi pojawić się wzmianka o tym, że została ogłoszona upadłość.

Zatem nie leży to w zakresie obowiązków sądu. To syndyk, podobnie jak w przypadku ewidencji majątku upadłego, zgłasza wnioski do sądów wieczystoksięgowych?

Tak, dokładnie. Trzeba jednak pamiętać, że wciąż zdarza się, że nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. Np. jest to spółdzielcze prawo do lokalu, ale też grunty. Przykładowo - naczelnik gminy dał przydział i nikt nic z tym nie robił. Nie było zakładanych ksiąg. Teraz przy sprzedaży zakładana jest nowa księga wieczysta. Natomiast nie jest to tak, że syndyk zaczyna postępowanie od założenia księgi wieczystej. Księga jest zakładana niejako przy okazji danej procedury.

No dobrze, a co w wypadku, kiedy kupuję takie mieszkanie i widzę, że księga jest czyściutka. A w rzeczywistości sprzedający rozpoczął proces ogłaszania upadłości. Czy ryzykuję w jakiś sposób w takiej sytuacji?

Zacznijmy od tego, że teoretycznie sprzedawca tego mieszkania nie ma ograniczeń w sprzedaży nieruchomości. Aczkolwiek w akcie notarialnym musi złożyć oświadczenie, że nie jest w stanie niewypłacalności. Złożenie zaś wniosku o upadłość wskazuje, że jednak w takim stanie jest.

Jeśli do sprzedaży dojdzie bezproblemowo, nowy właściciel zapłaci upadłemu odpowiednią kwotę. Problem ma wówczas jedynie osoba, która sprzedawała mieszkanie po złożeniu fałszywego oświadczenia.

Syndyk może sprawdzić czy mieszkanie zostało sprzedane po odpowiedniej cenie oraz – oczywiście – gdzie są pieniądze z tej transakcji.

A te pieniądze są po prostu włączone są w masę upadłości, prawda?

Tak, co jednocześnie oznacza, że upadły nie może wykorzystać tej kwoty w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Zwykle oznacza to większą niewygodę dla takiej osoby. Oczywiście jest też nałożona odpowiedzialność karna za złożenie fałszywego oświadczenia.

Przy okazji porada dla inwestorów: płaćcie przelewem, nie gotówką. Syndyk będzie musiał mniej sprawdzać, a wy będziecie mieli więcej spokoju.

Mamy wówczas niezbity dowód, że do transakcji rzeczywiście doszło, że nie było to w żaden sposób pozorowane.

Dokładnie. Ewentualnie przydatny byłby w takiej sytuacji depozyt adwokacki bądź notarialny, pewna forma dokumentacji. Warto o to zadbać w wątpliwych przypadkach.

Na koniec jeszcze jedno pytanie. Często widzimy w ogłoszeniu, że syndyk sprzedaje jedynie udział w nieruchomości. Czy może on nas skontaktować z pozostałymi udziałowcami? Wiadomo, że z punktu widzenia inwestycyjnego posiadanie całego mieszkania będzie lepsze niż tylko 1/10.

Oczywiście, większość syndyków stara się ustalić takie kwestie. Naczelną zasadą jest to, aby uzyskać jak najwyższą kwotę ze sprzedaży. A zatem wszelkie działania, które mogą zwiększyć wartość sprzedawanej nieruchomości leżą w interesie syndyka.

Na pytania odpowiadał: