Jak przebiega zakup nieruchomości od syndyka

Na pytania "Monitora Przetargów" odpowiada Przemysław Furmanek, adwokat, doradca restrukturyzacyjny, prezes zarządu Lege Restrukturyzacje, Kancelarii prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego.

Jak przebiega sama licytacja? Czy oferty są wysyłane w kopertach? Czy jest czasem organizowana słowna licytacja?

Aukcje organizowane przez syndyka mogą przybierać różne formy, w zależności od przyjętej praktyki i specyfiki konkretnego przypadku. Przebieg samej licytacji może się różnić, jednak generalnie można wyróżnić dwie główne metody: licytację pisemną oraz licytację ustną.

W przypadku licytacji pisemnej, oferty najczęściej są składane w zamkniętych kopertach. Uczestnicy aukcji mają określony czas na złożenie swoich propozycji cenowych, które są następnie otwierane w obecności komisji. Ten sposób pozwala na zachowanie poufności i równych szans dla wszystkich oferentów.

Jeśli do syndyka wpłynie więcej niż jedna oferta, często dochodzi do organizacji licytacji ustnej. W takim przypadku uczestnicy, którzy złożyli pisemne oferty, spotykają się osobiście, aby wziąć udział w słownej licytacji. Podczas tej fazy licytacji uczestnicy mogą na bieżąco podbijać swoje oferty, co prowadzi do dynamicznej i emocjonującej rywalizacji. Takie podejście pozwala na uzyskanie maksymalnej możliwej ceny za sprzedawany majątek, co jest korzystne zarówno dla dłużnika, jak i dla wierzycieli.

Zatem, choć konkretne procedury mogą się różnić w zależności od przyjętej praktyki, zasadniczo proces licytacji u syndyka zazwyczaj rozpoczyna się od składania ofert w kopertach, a w przypadku większego zainteresowania przechodzi w etap licytacji ustnej, gdzie uczestnicy mają okazję bezpośrednio rywalizować o nabycie wystawionego majątku.

Czy zdarza się, że aukcja jest odwoływana w ostatniej chwili? W przypadku licytacji komorniczych nagminne jest, że stawiamy się w sądzie tylko po to, żeby dowiedzieć się, że licytacja nie dojdzie do skutku.

Aukcje organizowane przez syndyka charakteryzują się większą stabilnością i przewidywalnością w porównaniu do licytacji komorniczych. Rzadko dochodzi do sytuacji, w której aukcja zostaje odwołana w ostatniej chwili. Syndycy dokładają wszelkich starań, aby aukcje odbywały się zgodnie z planem, co zwiększa zaufanie uczestników i zapewnia większą pewność co do finalizacji transakcji. Oczywiście, nie można całkowicie wykluczyć przypadków odwołania aukcji, jednakże są one niezwykle rzadkie. W praktyce syndycy, aby zminimalizować ryzyko takich sytuacji, dokładnie przygotowują proces sprzedaży, przeprowadzając wnikliwe analizy prawne i finansowe, co znacząco redukuje możliwość nieoczekiwanych komplikacji.

Natomiast licytacje komornicze, choć również mają na celu sprzedaż majątku dłużnika, często napotykają na różnorodne przeszkody. Problemy prawne, odwołania czy zastrzeżenia ze strony zainteresowanych stron mogą prowadzić do anulowania licytacji. Nie jest rzadkością, że uczestnicy przybywają do sądu, aby dowiedzieć się, że licytacja nie dojdzie do skutku, co wiąże się z frustracją i stratą czasu.

Wiem już, że umowę kupna-sprzedaży zawiera się tak jak w przypadku zwykłych transakcji, czyli w formie aktu notarialnego. Kto jednak jest stroną sprzedającą: syndyk czy upadły?

W sytuacji upadłości, stroną sprzedającą nie jest bezpośrednio upadły, lecz syndyk, który działa w imieniu i na rzecz masy upadłości. Syndyk, jako osoba wyznaczona przez sąd do zarządzania majątkiem upadłego, przejmuje kontrolę nad całym procesem sprzedaży aktywów.

Syndyk, reprezentując masę upadłości, podpisuje akt notarialny w imieniu upadłego, ale w ramach swoich kompetencji i uprawnień nadanych mu przez sąd. Upadły, choć jest formalnym właścicielem sprzedawanego majątku, nie uczestniczy bezpośrednio w procesie sprzedaży ani w zawieraniu umowy kupna-sprzedaży.

Dzięki temu mechanizmowi, sprzedaż majątku upadłego jest bardziej uporządkowana i zabezpieczona prawnie, co chroni interesy zarówno wierzycieli, jak i potencjalnych nabywców.

Na pytania odpowiadał: