Kupiłem nieruchomość od syndyka. Co dalej?

Na pytania "Monitora Przetargów" odpowiada Przemysław Furmanek, adwokat, doradca restrukturyzacyjny, prezes zarządu Lege Restrukturyzacje, Kancelarii prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego.

Załóżmy, że nieruchomość, którą przejęliśmy, została kupiona na kredyt. Zakładam, że bank jako jeden z wierzycieli biorących udział w danym postępowaniu, zaspokaja się z masy upadłości, więc nie będę musiał płacić rat za poprzedniego właściciela?

Tak, powiem nawet więcej: spłata kredytu bankowego ma pierwszeństwo w tym wypadku. Jeśli wierzyciel jest wpisany do ksiąg wieczystych, do hipotek, to z związana z tym sprawa załatwiana będzie w pierwszej kolejności.

Kupując nie przejmujemy na siebie żadnych przymusowych hipotek, ponieważ zostają one automatycznie pokryte przez masę upadłości?

Tak. Przy sprzedaży przez syndyka jest to całkowicie bezpieczny proces. Nie musimy się martwić żadnym dziedziczeniem długów upadłego. Fachowo mówimy, że taka sprzedaż ma skutek egzekucyjny.

Chciałbym tutaj przytoczyć sytuację, która miała miejsce po sprzedaży komorniczej. Musiałem sprzedawać udział 1/3 w drodze dojazdowej, ponieważ nieruchomość została wykupiona bez takiego udziału. Teoretycznie kupujący nie miał więc dostępu do swojej działki. Komornik i sąd nie wychwycił tej nieprawidłowości. Natomiast nie wydaje mi się, żeby mogło się to zdarzyć gdyby sprzedaż prowadził notariusz.

Brzmi bardzo ciekawie, ale też trochę przerażająco. Jest to zatem kolejna różnica między sprzedażą komorniczą a upadłościową. Syndyk zwróci większą uwagę na bezpieczeństwo oraz sytuację obu stron.

Tak naprawdę największą różnicę robi tutaj notariusz. Przypomnę, że jest on obowiązkowo obecny przy sprzedaży nieruchomości poprzez syndyka. To właśnie notariusz najbardziej odpowiada za poprawny przebieg danego przetargu. Oczywiście, komornicy, sądy i kupujący też zwracają na takie rzeczy uwagę. Aczkolwiek notariusz ma największe doświadczenie w tej dziedzinie.

A co dzieje się z długami w spółdzielni mieszkaniowej czy u dostawców mediów?

W praktyce, po ogłoszeniu upadłości, syndyk sporządza listę wierzytelności, uwzględniając w niej wszelkie zobowiązania dłużnika, w tym te wobec spółdzielni mieszkaniowej oraz dostawców mediów. Następnie dochodzi do likwidacji majątku dłużnika, a uzyskane środki są rozdzielane pomiędzy wierzycieli według ustalonych zasad i priorytetów.

Często zdarza się, że uzyskane środki nie wystarczają na pełne zaspokojenie wszystkich roszczeń. W takim przypadku długi mogą zostać umorzone, co oznacza, że wierzyciele, w tym spółdzielnia mieszkaniowa i dostawca prądu, nie otrzymują pełnej zapłaty za swoje należności. Umorzenie długów jest zatem częstym rezultatem procesu upadłościowego, mającym na celu umożliwienie dłużnikowi nowego startu po zakończeniu postępowania.

Jednak uspokajam, niezależnie od wszystkiego długi te na pewno nie przejdą na nabywcę nieruchomości.

Czy po zakupie od syndyka może się mimo wszystko zdarzyć, że będziemy musieli przeprowadzać eksmisję na własną rękę?

Nie, przeprowadzanie eksmisji na własną rękę po zakupie nieruchomości od syndyka nie jest konieczne. W ramach postępowania upadłościowego przewidziano mechanizmy, które zabezpieczają zarówno interesy nabywców, jak i upadłego. Jednym z takich rozwiązań jest zapewnienie upadłemu środków na wynajem innej nieruchomości przez okres od 12 do 24 miesięcy.

Kiedy syndyk sprzedaje nieruchomość, część uzyskanych środków jest przeznaczona na wsparcie upadłego, umożliwiając mu znalezienie i wynajęcie nowego miejsca zamieszkania. Taki system nie tylko ułatwia proces sprzedaży, ale również minimalizuje ryzyko związane z koniecznością przeprowadzania eksmisji przez nowego właściciela.

Dzięki temu mechanizmowi, nowy nabywca nieruchomości może być pewien, że upadły opuści nieruchomość w ustalonym terminie, co pozwala uniknąć nieprzyjemnych i skomplikowanych procedur prawnych związanych z eksmisją. Dodatkowo, takie rozwiązanie zapewnia godne traktowanie osób, które znalazły się w trudnej sytuacji życiowej, umożliwiając im łagodniejsze przejście przez proces upadłości i zmianę miejsca zamieszkania.

W efekcie, kupując nieruchomość od syndyka, nabywca zyskuje pewność, że proces przeniesienia własności przebiegnie sprawnie i bez dodatkowych komplikacji, związanych z koniecznością usunięcia dotychczasowych mieszkańców.

Na pytania odpowiadał: