Czy lepiej kupić nieruchomość od syndyka czy od komornika?

Na pytania "Monitora Przetargów" odpowiada Przemysław Furmanek, adwokat, doradca restrukturyzacyjny, prezes zarządu Lege Restrukturyzacje, Kancelarii prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego.

Zacznijmy może od zdefiniowania kim jest syndyk.

Syndyk jest organem postępowania upadłościowego, powoływanym przez sąd. Ma na celu zlikwidowanie masy upadłości i wykonanie szeregu czynności sprawozdawczych wobec sądu. Wygląda to tak, że w momencie ogłoszenia upadłości, równocześnie wyznaczany jest syndyk masy upadłości. Jest kilka czynności, które musi wykonać aby zamknąć dane postępowanie.

Załóżmy, że chcę ogłosić upadłość. Zgłaszam się wtedy do Pana kancelarii?

Nie, syndyk nie jest pełnomocnikiem dłużnika. Jest ustanawiany przez sąd jako zupełnie zewnętrzny organ. Mało tego, syndyk na początku postępowania musi oświadczyć, że nie jest związany osobiście czy gospodarczo z Upadłym.

Porównując trochę do komornika, komornik to jest po prostu zawód i zajmuje się tylko tym i niczym więcej. Bycie syndykiem trudno nazwać zawodem, który stanowi dla nas jedyne źródło utrzymania. Duża część syndyków jest równocześnie prawnikami, biegłymi rzeczoznawcami, a czasami na przykład księgowymi.

Jeśli chodzi o komorników, to dłużnik, z oczywistych powodów, jest niemal zawsze nastawiony negatywnie do całego procesu. Tymczasem w przypadku współpracy z syndykiem, osoby te same zgłosiły się do sądu, by ogłosić upadłość, więc wygląda to trochę inaczej?

Tak, postrzeganie komornika jest takie, że przychodzi w środku nocy i zabiera, i to bez woli dłużnika. Jeśli chodzi o syndyka, to tutaj dużo zależy od poziomu świadomości osoby mającej tarapaty finansowe.

Są ludzie, którzy są zdziwieni, że syndyk będzie w ogóle coś sprzedawał. Wszystko sprowadza się do tego, na ile taka osoba jest świadoma przed ogłoszeniem upadłości. Jeżeli wchodzi świadomie w upadłość, to dobrze wie, że dobrowolnie oddaje mieszkanie. Ale to jest dla niej, wbrew pozorom, korzystne rozwiązanie.

Dodatkowo, jeśli komornik dokona sprzedaży takiej nieruchomości jeszcze zanim dłużnik uświadomił sobie, że jest możliwość ogłoszenia upadłości konsumenckiej, to komornik zaspokaja jednego wierzyciela i koniec. Pozostałe długi go nie interesują. Natomiast przy syndyku sprzedaż mieszkania pozwala pozbyć się również pozostałego zadłużenia. Dlatego osobie ogłaszającej upadłość dużo bardziej zależy na zakończeniu transakcji sprzedaży, bo to całkowicie uwolni ją od wszystkich ciążących na niej długów.

Dlatego też najczęściej upadłość konsumencka dla osoby, która ma nieruchomość, jest opłacalna. Kiedy ma mieszkanie, warte na przykład 500 000 zł, a zadłużenie wynosi półtora miliona, ze sprzedaży tego mieszkania nie uzyska nigdy takiej kwoty, żeby zaspokoić wierzycieli. W przypadku sprzedaży poprzez syndyka, nie dość, że uzyskana kwota idzie na pokrycie wszystkich zobowiązań, to dłużnik może jeszcze ubiegać się o wypłatę części tych pieniędzy. Taka osoba dostanie na przykład 50000 zł na urządzenie się, kaucję wynajmu, opłacenie pierwszego czynszu i ogólnie po to, żeby w kolejnych miesiącach mieć jakieś pieniądze. Egzekucja pod tym kątem jest bezwzględna.

Współpraca z tymi dwoma podmiotami to zupełnie inny poziom komfortu, zarówno dla dłużnika, jak i dla potencjalnego nabywcy zbywanej nieruchomości. Reasumując, jeśli jakiś wierzyciel prowadzi egzekucję, to komornik pojawia się, że tak powiem, znienacka. Natomiast syndyk wchodzi tylko w sytuacji, gdy dany człowiek zawnioskuje o to, żeby została ogłoszona upadłość i jest na to w pewnym stopniu mentalnie gotowy.

A jak to wygląda ze strony kupującego nieruchomość?

W przypadku egzekucji komorniczej kupuje się nieruchomość i to, czy dłużnik się wyprowadzi, czy nie, to jest w zasadzie loteria. Nie wiadomo w takiej sytuacji, czy nie trafi się nam dziki lokator, który powie: poproszę kilkadziesiąt tysięcy i wtedy porozmawiamy o wyprowadzce.

Zlicytowanie przez komornika jest mniej opłacalne dla dłużnika także w liczbach bezwzględnych. Załóżmy, że nieruchomość byłaby sprzedana w upadłości za pół miliona złotych i wydzielono z tego 50000 zł na to, żeby ten człowiek się wyprowadził. W przypadku egzekucji komorniczej, myślę, że ta wartość by oscylowała wokół 300-400 tys. zł jako cena wywoławcza. Ale bez gwarancji, że dotychczasowy lokator się wyprowadzi.

Gdy czyta się obwieszczenie o licytacji komorniczej, to w zasadzie można mieć pewność, że dłużnik się nie wyprowadzi i będą problemy. Ale gdyby był dopisek, że dłużnik zgodził się wyprowadzić w ciągu miesiąca jeśli tylko dostanie 50000 zł w gotówce, to zupełnie zmienia postać rzeczy.

Większość sprzedaży przez syndyka wygląda jak normalne sprzedaże na rynku wtórnym, do których przywykliśmy. Generalnie, są to normalne ogłoszenia. Oczywiście to się wiąże ze składaniem ofert w odpowiednich terminach, natomiast normalnie można pojechać na oględziny, rozmawiać z potencjalnym kupującym, a po uznaniu oferty za zwycięską umówić się u notariusza na podpisanie aktu.

Załóżmy, że moje mieszkanie jest warte pół miliona, a całość mojego zadłużenia opiewa na trzy razy większą kwotę, czyli półtora miliona. Ustaliliśmy już, że w takiej sytuacji ogłoszenie upadłości jest dużo bardziej korzystne niż narażenie się na egzekucję komorniczą. Tymczasem wśród licytacji komorniczych można znaleźć naprawdę wielu „hurtowników”. Czasami jednocześnie licytowanych jest nawet dziesięć działek tego samego dłużnika. I to ogromnych działek, to są wielomilionowe majątki. Czy taka sytuacja wynika z niewiedzy dłużnika z zakresu prawa upadłościowego?

W dużej części jest to kwestia nieświadomości. Czasami jest to próba takiej walki, że może jeszcze z komornikiem uda się dogadać, zanim sprzeda te nieruchomości.

Ale czy gdy rozpoczyna się już egzekucja komornicza, wyznaczony jest termin licytacji, to można jeszcze ogłosić upadłość?

Komornik działa tutaj niezależnie. Reprezentuje interesy wierzyciela, więc jego nie interesuje to, że ktoś składa wniosek o upadłość. To raczej jest wyścig z czasem. Część osób w takiej sytuacji idzie w obstrukcję postępowania egzekucyjnego, która może ciągnąć się latami. Często wówczas udaje się złożyć wniosek o upadłość i uzyskać ogłoszenie upadłości. I taka nieruchomość podlega wówczas sprzedaży przez syndyka zamiast licytacji.

Przy okazji spytam, bo mam takie wrażenie, że bardzo rzadko pojawiają się zdjęcia nieruchomości, czy to mieszkań czy domów, sprzedawanych przez syndyka. Wydaje mi się, że nawet komornicy robią więcej zdjęć, choć zwykle w sytuacjach najgorszych jakie się tylko da. W przypadku upadłości, dłużnik chce współpracować, a syndyk chce sprzedać. Dlaczego w takim razie nie ma tych podrasowanych, zachęcających do zakupu zdjęć?

Ściana tekstu i tyle (śmiech). Część syndyków nie ma zacięcia typowo biznesowego. Czasami mam wrażenie, że nie wszyscy syndycy czują, że fajne zdjęcie spowoduje, że ofert kupna będzie więcej. A przecież nawet algorytmy promują we wszelkich wyszukiwarkach oferty z dużą liczbą zdjęć. To jest trochę różnica w kwestii podejścia. Bo uzyskanie tych zdjęć to nie jest problem. Rzeczoznawca majątkowy, który obowiązkowo wycenia nieruchomość Upadłego, chętnie udostępni zdjęcia, które były robione w mieszkaniu.

Natomiast należy pamiętać, że syndyk odpowiada przed wierzycielami, a także przed sądem. Dlatego ta ściana tekstu, tworzenie regulaminów, które mają po kilka stron niestety w dużej części jest obowiązkowe. Syndyk działa w realiach sądowych i czasami zapomina, że musi działać również w realiach biznesowych.

A jak tak ogólnie prezentują się mieszkania, domy sprzedawane przez syndyków? Czy są to rudery, o które nikt nie dbał przez lata, jak często ma to miejsce w przypadku licytacji komorniczych?

Ponieważ najczęściej zamieszkują tam osoby mające problemy finansowe, na pewno przepych spotyka się rzadko. Najczęściej jest jednak po prostu schludnie. Ta osoba zgadza się na całe postępowanie, wie że przyjedzie rzeczoznawca z ramienia syndyka, więc z reguły chce zadbać o względny porządek. Nikt remontów z okazji wizyty syndyka nie organizuje, rzecz jasna. Są to najczęściej takie zwyczajne, schludne mieszkania, czasami w naprawdę świetnych lokalizacjach.

Mamy zatem kolejny argument podkreślający przewagę mieszkania kupionego od syndyka nad mieszkaniem kupionym od komornika.

Tak. W przypadku sprzedaży w ramach masy upadłościowej, mamy także bonus, w postaci dodatkowego gwaranta bezpieczeństwa transakcji. Pojawia nam się kolejny podmiot, czyli notariusz, który "podkłada głowę pod topór", gdyby coś poszło nie tak. To notariusz odpowiada za prawidłowość aktu sprzedaży.

A czy możliwe jest sfinansowanie zakupu od syndyka kredytem?

Nie jest to łatwy proces, ale jest to możliwe. Większość syndyków w momencie sprzedaży nieruchomości pobiera wadium, które jest wnoszone razem z ofertą, w wysokości nawet 10%. Jest to mniej więcej tyle, ile minimalny wkład własny przy kredycie. Niestety, ale z tego co wiem, najczęściej wniosek kredytowy możemy złożyć dopiero po zwycięstwie naszej oferty w przetargu. Więc tutaj inwestor bierze na siebie ryzyko, że jeśli nie dostanie kredytu, to w tej sytuacji straci wadium. Stąd mam wrażenie, że jest to niepopularne i należy zaznaczyć, że nie wszystkie banki udzielą takiego kredytu na najkorzystniejszych warunkach. Wprowadzenie upadłości konsumenckich wciąż jest dla nich zbyt nowym tematem.

Nie jestem pewien, ale wydaje mi się, że jeśli chodzi o zakup od komornika to w ogóle nie jest możliwe uzyskanie kredytu, lub jest to piekielnie trudna sprawa?

W przypadku sprzedaży syndyka na pewno jest dużo łatwiej.

Na pytania odpowiadał: