Finansowanie zakupu nieruchomości od syndyka z pomocą kredytu

Na pytania "Monitora Przetargów" odpowiada Przemysław Furmanek, adwokat, doradca restrukturyzacyjny, prezes zarządu Lege Restrukturyzacje, Kancelarii prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego.

Spodobała mi się nieruchomość oferowana przez syndyka, ale nie mam wystarczających środków. Co więcej – nie wiem czy bank zechce mi udzielić finansowania. Czy powinienem uzyskać od banku jakieś zapewnienie o możliwości kredytowania jeszcze przed złożeniem oferty?

Zazwyczaj syndycy w momencie sprzedania nieruchomości przyjmują wadium wynoszące 10% wylicytowanej kwoty. Kupujący najczęściej bierze kredyt jakiś czas po złożeniu oferty, co zwykle prowadzi do konieczności przesunięcia sprzedaży do czasu uzyskania kredytu. W związku z tym syndyk bierze na siebie pewne ryzyko związane z tym, iż kupujący może tego kredytu po prostu nie dostać. Niedoszły kupujący traci wówczas wadium.

Czyli inwestor składający ofertę nie jest nią bezwarunkowo związany? Nie będzie egzekucji z jego majątku w celu wywiązania się ze złożonej oferty?

Dokładnie, jedyna obowiązkowa część wpłaty to wadium. Sam fakt złożenia oferty na zakup jest zbyt niewielką sprawą, żeby domagać się dokończenia transakcji. To się jednak często nie zdarza, ponieważ wszystkie strony dążą do zrealizowania transakcji. Ponieważ stan prawny nieruchomości był wcześniej weryfikowany na wiele różnych sposobów, zwykle nie ma przeszkód w uzyskaniu kredytu.

Trzeba jednak pamiętać, że nie każdy bank będzie chciał brać na siebie ryzyko przekazania kredytu na zakup mieszkania od syndyka, szczególnie w czasach wysokich wycen nieruchomości. Jest to zwykle dość duża kwota, o którą musiałby się później martwić. O takich tematach polecam jednak porozmawiać z doradcą bankowym, aby poznać politykę danego banku itd.

Zakładam także, że syndyk stara się być elastycznym. Dopiero kiedy nie ma innego wyjścia ogłasza nowy przetarg?

Regulaminowo cała procedura trwa 3-4 miesiące, to zazwyczaj aż nadto czasu żeby wszelakie problemy mogły się rozwiązać.

Myślałem, że ten okres jest znacznie krótszy. Po zakupie od komornika jest chyba mniej czasu?

W teorii nie powinno to trwać tak długo. Jednak w praktyce finalizacja transakcji oddala się z powodu procedur sądowych. Po licytacji komorniczej tempo procedowania zależy od sądu.

W przypadku zakupu od komornika uzyskanie kredytu jest niezwykle trudne, jeśli w ogóle możliwe?

U syndyka jest to na pewno trochę łatwiejsze, ale należy pamiętać, że takie transakcje na rynku kredytowym oraz przy zakupie nieruchomości w upadłości są stosunkowo rzadkie. Na przykład w przypadku większej upadłości zakładów mięsnych Kania, transakcje obejmowały nieruchomości, ruchomości i spory majątek. Cedrob, który kupował zorganizowaną część przedsiębiorstwa, miał finansowanie od Pekao SA. Przy wielkich transakcjach kredyty są rozpatrywane bardziej indywidualnie. Przy mniejszej skali jest to również możliwe, choć wymaga odpowiednich rozmów z bankiem. Czasami konieczne jest wystawienie zaświadczenia, że dana osoba wygrała przetarg. Takie dokumenty możemy również wystawić.

Na pytania odpowiadał: