Jak syndyk określa cenę nieruchomości? Kto decyduje o jej obniżeniu?

Na pytania "Monitora Przetargów" odpowiada Przemysław Furmanek, adwokat, doradca restrukturyzacyjny, prezes zarządu Lege Restrukturyzacje, Kancelarii prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego.

Przy licytacjach komorniczych mamy do dyspozycji operat szacunkowy. W Kodeksie Cywilnym zapisano zaś, że cena wywoławcza musi wynosić 3/4 wartości operatu szacunkowego. Następnie 2/3, jeżeli w pierwszym terminie nie znajdzie się kupiec. A jak to wygląda w przypadku upadłości?

Istnieją dwa tryby: tryb ogólny i tryb uproszczony. Zaczynając od trybu ogólnego, wygląda to tak, że jako syndyk składam wniosek do sędziego komisarza o zgodę na sprzedaż. Proponuję wtedy sprzedaż nieruchomości za określoną cenę, na przykład za 100% ceny oszacowania. Ogłoszenia są publikowane przez co najmniej dwa tygodnie na portalach ogłoszeniowych. Określam warunki sprzedaży, jakie obowiązują.

Czyli podobnie jak w przypadku licytacji komorniczej oszacowanie musi zostać sporządzone jako jedna z pierwszych czynności?

Tak, oszacowanie musi być sporządzone wcześniej i musi upłynąć czas, aby żaden z wierzycieli ani dłużnik nie zaskarżył tego opisu i oszacowania. Jest to swego rodzaju wentyl bezpieczeństwa zarówno dla dłużnika, jak i dla wierzycieli, aby mogli zaskarżyć oszacowanie, jeśli uznają, że wartość jest zbyt niska lub zbyt wysoka.

Jak wygląda wybór rzeczoznawcy majątkowego? Czy syndyk ma pełną swobodę w wyborze, czy to sąd wyznacza rzeczoznawcę?

Wybór rzeczoznawcy jest w mojej gestii. Muszę jednak kierować się ekonomiką procesową, więc często wysyłam zapytania do kilku rzeczoznawców, aby dowiedzieć się, jak planują wykonać wycenę, jakie dokumenty będą potrzebne i tak dalej. Ostatecznie wybieram ofertę najkorzystniejszą, najczęściej najtańszą, chyba że jest to ktoś nowy na rynku, kogo nie znam. Z tego powodu staram się unikać sytuacji, w których wybieram rzeczoznawcę, z którym mam bliskie relacje, aby uniknąć podejrzeń o nieuczciwość w wycenie, która mogłaby być zaniżona lub zawyżona w zależności od interesu stron. Wszystko musi być przejrzyste i zgodne z procedurami, aby nikt nie mógł kwestionować wyceny.

Czy wycena jest uzgadniana z upadłym? Czy on może kwestionować wycenę, mówiąc że jest zbyt niska?

Nie, zazwyczaj dłużnicy przyjmują po prostu wycenę do wiadomości. Nie ma tutaj miejsca na negocjacje dotyczące podwyższania wartości. Jeśli ktoś chce, może zaskarżyć opis i oszacowanie, co stanowi wentyl bezpieczeństwa dla dłużnika. Ma on prawo to zrobić, jeśli uzna to za konieczne.

Załóżmy, że sprzedaż się nie udała. Były okresy, gdy rynek był rozgrzany i ceny były korzystne, ale teraz mamy spowolnienie na rynku kredytów hipotecznych. Domyślam się, że w takiej sytuacji część nieruchomości nie udaje się sprzedać. W przypadku komorników automatycznie cena jest obniżana do 2/3 przy drugiej licytacji. Jak ta sytuacja wygląda w przypadku syndyka? Co się dzieje, jeśli nie uda się sprzedać nieruchomości?

W przypadku zasad ogólnych, jeśli nie uda się sprzedać nieruchomości, wnioskuję do sędziego komisarza o zgodę na obniżenie ceny. Mogę proponować sprzedaż za 10-20% mniej. Obniżanie ceny zależy od decyzji sądu. Zwykle zaczynam od 100% ceny oszacowania, a jeśli to się nie uda, obniżam do 90%, 80%, itd.

W trybie uproszczonym zaś sam wybieram sposób sprzedaży. Mogę ustalić, że pierwsza sprzedaż będzie za 100%, a jeśli to się nie uda, kolejne za 75% i 50%. W trybie tym wierzyciele są informowani o sposobie sprzedaży i mogą zgłaszać zastrzeżenia. Jeśli nie mają uwag, wysyłam pismo do sądu informujące o wybranym sposobie likwidacji. Sąd ma 14 dni na ewentualne zanegowanie. Jeśli sąd nie zgłosi zastrzeżeń, mogę rozpocząć sprzedaż. W praktyce nie ma ograniczeń co do sposobu sprzedaży, poza tymi, które uznajemy za stosowne.

A kiedy podejmowana jest decyzja o zastosowaniu trybu ogólnego bądź uproszczonego?

Decyzja jest zazwyczaj podejmowana w momencie ogłoszenia upadłości. Zasady ogólne stosuje się, gdy mamy do czynienia z dużym majątkiem lub skomplikowanym postępowaniem, które wymaga bardziej szczegółowego podejścia. Zasady uproszczone są stosowane w większości przypadków. Czasami jednak zdarza się, że po ogłoszeniu upadłości na zasadach uproszczonych okazuje się, że dłużnik posiada jeszcze inne nieruchomości lub aktywa. W takiej sytuacji informuję sąd o konieczności zmiany trybu na ogólny.

Ile czasu zwykle mija od momentu nieudanej próby sprzedaży do ponownego wystawienia ogłoszenia?

W trybie uproszczonym, jeśli syndyk sam prowadzi proces, nie musi czekać na decyzję sądu. W praktyce, jeśli nieruchomość wystawiona za 100% wartości nie znajduje nabywcy przez dwa tygodnie, obniżamy cenę o 10%. Proces ten można powtarzać co dwa tygodnie, obniżając cenę każdorazowo o 10%. Taka nieruchomość mogłaby stracić na wartości około 40% w ciągu dwóch miesięcy.

Ogłoszenia na renomowanych portalach nie są tanie. Czy syndyk musi używać własnych środków, a potem, po udanej sprzedaży, otrzyma zwrot zainwestowanych środków?

Generalnie, w momencie ogłoszenia upadłości dysponuję majątkiem masy upadłości. Masa upadłości to nie tylko sprzedawany majątek, ale również potrącenia z wynagrodzeń, jeśli ktoś pracuje. Z tych środków mogę pokryć koszty. Sąd również udziela zaliczki na pierwsze koszty postępowania. Czasami ja ponoszę koszty, ale zawsze pokrywam je z masy upadłości. Środki pochodzą albo od upadłego, albo od sądu. To nie jest tak, że zakładam za masę upadłości.

Na pytania odpowiadał: